貸家建付地・貸家の相続税評価とは
計算式と空室・親族間賃貸の注意点

アパートやマンションなどの賃貸物件を相続する場合、土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」、建物は「貸家（かしや）」として評価されます。これらは他人に貸していることで利用が制限されるため、自分で使っている場合（自用地・自用家屋）よりも相続税評価額が大幅に減額されます。

ただし、減額の計算には「入居率（賃貸割合）」が大きく関わるため、相続発生時に空室があると評価額が上がってしまうリスクも。本ページでは、横浜で賃貸物件を相続する方が知っておくべき計算方法と、「一時的な空室」や「親族への貸付」に関する判断基準を詳しく解説します。

アパートや貸家が建っている土地（貸家建付地）は、以下の計算式で評価額を算出します。

• 自用地としての評価額 ×（ 1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 ）

少し複雑に見えますが、要素を分解すると以下のようになります。

• 自用地評価額：更地としての評価額（路線価 × 面積）
• 借地権割合：地域ごとに決まっている割合（横浜の住宅地は概ね50%〜60%）
• 借家権割合：全国一律で30%
• 賃貸割合：課税時期（死亡日）における入居率

つまり、満室稼働していれば約2割（15%〜18%程度）の評価減が可能ですが、空室が多いと減額幅は小さくなります。

建物（アパート・マンション自体）の評価額も、貸している部分については減額されます。

• 固定資産税評価額 ×（ 1 － 借家権割合 × 賃貸割合 ）

借家権割合は30%ですので、満室であれば固定資産税評価額からさらに30%減額された金額が相続税評価額となります。

計算式にある「賃貸割合（入居率）」は、原則として相続開始日（死亡日）の現況で判断します。では、たまたま退去が出た直後に相続が発生した場合、その部屋は「空室」として扱われ、節税効果が減ってしまうのでしょうか？

「一時的な空室」と認められれば満室扱いに

国税庁の指針では、以下の要件などを総合的に満たせば「一時的な空室」として認められ、賃貸されていたものとして（つまり満室扱いで）計算できるケースがあります。

• 相続直前まで継続して賃貸されていたこと
• 空室後すぐに新しい入居者の募集を行っていること
• 空室期間が短いこと（概ね1ヶ月程度など）
• 空室の間、他の用途（自宅や倉庫など）に使っていないこと

ただし、この判定は非常にシビアです。「募集はしていたが数ヶ月決まらなかった」といったケースでは認められないこともあるため、賃貸借契約書や募集の履歴などの証拠を揃え、税理士に相談することが重要です。

「子供にアパートの一室を貸している」「親戚に一軒家を貸している」というケースも多いでしょう。ここで重要なのが「家賃を適正に受け取っているか」です。

• 無償、または極端に安い家賃（固定資産税程度など）で貸している場合
  これは「賃貸借」ではなく「使用貸借（しようたいしゃく）」とみなされます。使用貸借の場合、借家権が発生しないため、貸家建付地としての評価減（貸家の評価減）は一切受けられません。通常の自用地・自用家屋として高く評価されてしまいます。
• 世間相場並みの家賃を受け取っている場合
  きちんとした契約書があり、相場通りの家賃のやり取りがあれば「賃貸借」として認められ、評価減の対象となります。

横浜市は全国的に見ても地価が高く、特に駅近のアパートやマンション敷地は評価額が高額になりがちです。そのため、貸家建付地としての評価減が適用できるかどうかで、相続税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

また、一定の要件（事業的規模である等）を満たせば「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」を併用でき、200㎡まで50%の評価減を受けられる可能性もあります。

「空室の判定」や「使用貸借のリスク」、「特例の併用」など、判断に迷う要素が多いため、横浜の不動産相続に強い税理士への早めの相談をおすすめします。